CONGÉ POUR VENDRE : RÈGLES, DÉLAIS ET PIÈGES À ÉVITER POUR UN PROPRIÉTAIRE BAILLEUR

Vous êtes propriétaire d’un logement loué et vous envisagez de le vendre ? Deux options s’offrent à vous : le vendre occupé, avec le locataire en place, ou lui donner congé pour vendre afin de le vendre libre. La seconde voie est strictement encadrée. Une erreur de forme ou de délai peut annuler le congé et vous bloquer pour plusieurs années. Voici les règles à connaître.

Première question : faut-il vraiment donner congé ?

Donner congé n’est jamais obligatoire pour vendre. Un logement peut se vendre occupé : le bail se poursuit alors aux mêmes conditions avec l’acquéreur, qui devient le nouveau bailleur.

Cette solution intéresse surtout les investisseurs, qui rachètent un bien déjà loué et perçoivent des loyers dès le premier jour. La contrepartie : un bien occupé se vend généralement un peu moins cher qu’un bien libre, et il touche moins d’acheteurs, puisque les futurs occupants ne peuvent pas y emménager.

Le congé pour vendre en location vide (bail nu)

C’est l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 qui organise la procédure.

Quand donner congé ? Uniquement pour l’échéance du bail, jamais en cours de bail. Pour un bail nu de 3 ans, vous ne pouvez donc donner congé que pour la date anniversaire de fin de bail.

Quel préavis ? Le congé doit parvenir au locataire au moins 6 mois avant la fin du bail. Un congé reçu trop tard est sans effet : le bail se reconduit tacitement pour 3 ans, et la vente libre est repoussée d’autant.

Comment le délivrer ? Par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte d’un commissaire de justice, ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement. Une simple lettre ne suffit pas.

Que doit contenir le congé ? Le congé vaut offre de vente au profit du locataire. Il doit donc indiquer, à peine de nullité, le prix et les conditions de la vente projetée. Il doit aussi reproduire les dispositions de l’article 15 II relatives au droit de préemption, et être accompagné d’une notice d’information obligatoire sur les droits du locataire.

Le droit de préemption du locataire

C’est le point central du congé pour vendre : le locataire est prioritaire pour acheter le logement qu’il occupe, au prix et aux conditions indiqués dans le congé.

• Il dispose des deux premiers mois du préavis pour accepter l’offre
• S’il ne répond pas dans ce délai, il est réputé y avoir renoncé
• S’il accepte, il a 2 mois pour signer la vente (4 mois s’il a besoin d’un prêt, à condition de l’avoir précisé dans son acceptation)
• À l’expiration du préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre perd tout titre d’occupation

Un second droit de préemption existe. Si le locataire a renoncé, puis que vous vendez finalement à un acquéreur à des conditions plus favorables pour lui que celles annoncées dans le congé, le notaire doit notifier ces nouvelles conditions au locataire, qui retrouve alors une priorité. L’oublier peut entraîner la nullité de la vente.

Pendant le préavis, le locataire peut quitter le logement à tout moment, sans respecter son propre préavis. Il ne paie alors le loyer que pour la période où il a réellement occupé les lieux.

Le congé pour vendre en location meublée

Les règles sont différentes, et plus simples pour le bailleur :

• Préavis de 3 mois avant l’échéance du bail (en général 1 an)
• Pas de droit de préemption légal pour le locataire : vous pouvez vendre à qui vous voulez

Le congé doit tout de même respecter le formalisme et le délai, sous peine d’être sans effet.

Les Pièges

Piège n°1 : le locataire protégé

C’est le piège que beaucoup de bailleurs découvrent trop tard. Le locataire de plus de 65 ans (âge apprécié à la date d’échéance du bail) dont les ressources sont inférieures au plafond fixé pour les logements sociaux ne peut pas être congédié, sauf si vous lui proposez un relogement adapté à ses besoins et à ses capacités. Le locataire qui héberge à sa charge une personne de plus de 65 ans peut, sous conditions de ressources, bénéficier de la même protection.

Exception : cette protection tombe si vous avez vous-même plus de 65 ans, ou si vos propres ressources sont inférieures au même plafond.

Un congé délivré sans offre de relogement à un locataire protégé peut être annulé. Avant toute démarche, vérifiez donc l’âge et la situation de votre locataire.

Piège n°2 : le congé frauduleux

Donner congé “pour vendre” alors qu’on n’a pas réellement l’intention de vendre, par exemple pour relouer plus cher ou récupérer le bien, est sanctionné.

• Amende pénale jusqu’à 6 000 € pour une personne physique, 30 000 € pour une personne morale
• Dommages-intérêts au profit du locataire
• Annulation du congé

Les juges vérifient le sérieux du projet : mandat de vente, annonces publiées, prix cohérent avec le marché. Un prix manifestement excessif, de nature à décourager le locataire d’exercer son droit de préemption, est un signal d’alerte.

Piège n°3 : les erreurs de forme qui annulent le congé

Un congé peut être annulé, ou sans effet, dans plusieurs cas :

• Il est envoyé par simple lettre au lieu d’une lettre recommandée, d’un acte de commissaire de justice ou d’une remise contre récépissé
• Il est reçu après la date limite (moins de 6 mois avant l’échéance en bail nu)
• Il omet le prix ou les conditions de la vente
• Il ne reproduit pas les mentions légales sur le droit de préemption, ou la notice d’information n’est pas jointe
• Il est délivré en cours de bail et non pour son échéance

Les conséquences sont lourdes : le bail se reconduit, et vous attendez 3 ans (1 an en meublé) avant de pouvoir recommencer.

Notre conseil

Le congé pour vendre est un outil efficace, mais le calendrier est le premier enjeu. Comptez au minimum 6 mois entre l’envoi du congé et la libération du bien, puis le temps de la vente elle-même. Si vous pensez vendre dans l’année, il faut donc anticiper bien avant la date d’échéance du bail.

Avant d’envoyer votre congé, faites estimer votre bien pour fixer un prix de marché cohérent, car il doit figurer dans le congé, et faites vérifier votre dossier par un notaire ou un professionnel de l’immobilier.

Cet article a une vocation informative générale et ne remplace pas le conseil d’un notaire ou d’un avocat pour votre situation personnelle.

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Sources : article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (Légifrance), service-public.fr, notaires, ADIL, doctrine juridique, données octobre 2026