LA PROBLéMATIQUE DU CONGé NON RéCUPéRé

En général, la fin d'un bail d'habitation se fait par le départ du locataire. Pour cela, rien de plus simple, il va donner congé à son propriétaire-bailleur. Comme tout contrat, il y a des modalités à respecter et une certaine forme à appliquer. Mais voilà, il peut arriver que les choses ne soient pas si simples !

Le congé par le locataire

Le locataire devra respecter certaines règles. Déjà, il lui appartient de respecter un délai de préavis. En France, il est de 3 mois sans justifier, sinon il est raccourci à 1 mois si le logement est situé en zone tendue qu'il faut mentionner sur le courrier et dont la liste des communes situées en "zone tendue" est à retrouver en annexe du décret du 10 mai 2013. Il est aussi raccourci à 1 mois dans des cas bien précis et sur justificatif :

• -obtention du premier emploi ;
• -mutation professionnelle ;
• -perte d'emploi (licenciement, fin de CDD ou rupture conventionnelle) ;
• -nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi ;
• -bénéficiaires du RSA ;
• -bénéficiaires de l'allocation adulte handicapé ;
• -locataire qui se voit attribué un logement à caractère social ;
• -locataire dont l'état de santé justifie un changement de domicile ;
• -locataire victime de violences conjugales.

En ce qui concerne la forme, le locataire va adresser sa lettre de congé avec les mentions obligatoires, à savoir le motif du congé s'il souhaite bénéficier d’un préavis réduit à un mois accompagné de justificatifs et la date à laquelle il a prévu de quitter les lieux qui intervient après le délai de préavis d’un ou trois mois (sauf accord spécifique du bailleur). Attention, cette date peut ne pas être valable si le bailleur ne reçoit pas la lettre de congé dans les temps. Sa lettre de congé pourra être adressée :

• -par lettre recommandée avec avis de réception ;
• -par commissaire de justice ;
• -par remise en main propre contre émargement ou récépissé. 

Même lorsqu’il donne congé, le locataire doit continuer de payer le loyer et les charges jusqu’à la fin du préavis, sauf si un nouveau locataire le remplace avec l’accord du bailleur. Le loyer est dû jusqu’à son départ. Le loyer à payer par le locataire est déterminé au prorata temporis suivant le nombre de jours restant dans le mois. Pour rappel, le dépôt de garantie ne sert pas à payer le dernier loyer !

La réception de la lettre de congé

Par commissaire de justice ou par remise en main propre, il n'y a pas de problème. La lettre arrivera bien à destination et le délai de préavis démarre normalement. Pour la lettre recommandée, ce délai commence au jour de la réception de celle-ci. Par contre, que se passe-t-il si le bailleur ne la récupère pas ? Le préavis ne court pas ! Le propriétaire n'en a pas pris possession. 

La jurisprudence de la Cour de Cassation est constante sur ce point notamment dans un arrêt du 21 septembre 2022 et récemment dans un nouvel arrêt en date du 07 mai 2025 rappelant la règle que “le délai de préavis applicable au congé court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre” tout en ajoutant que la seule preuve de dépôt ou d'avis de passage ne suffit pas et qu'il faut une signature ou une remise effective au bailleur. Ainsi, le fait de ne pas avoir réclamer le pli n'active pas le point de départ du congé et le bailleur, même s'il était présent à son domicile, ne perd pas ses droits.

En conclusion, pour sécuriser votre congé, il est préférable de miser sur un acte par commissaire de justice ou par une remise en main propre contre émargement. Bien sûr, cela se produit rarement. Les propriétaires récupèrent les lettres recommandées. Par contre, si le locataire ne récupère pas son avis signé dans sa boîte aux lettres, il est préférable de passer un coup de téléphone à son propriétaire pour savoir ce qu'il en est.