LA VISITE D'UN BIEN AVANT SIGNATURE DE L'ACTE AUTHENTIQUE : UN DROIT PRUDENTIEL POUR L'ACHETEUR

Lorsqu’un compromis ou une promesse de vente est signé, l’acquéreur s’engage à acheter le bien sous réserve de conditions suspensives (par exemple, l’obtention d’un prêt). Mais entre la signature du compromis et celle de l’acte authentique, il peut s’écouler plusieurs mois. Durant cette période, le bien est toujours occupé ou entretenu par le vendeur.
La visite dite de "courtoisie" ou "de contrôle", généralement réalisée 24 à 48 heures avant le rendez-vous notarial, ne consiste pas seulement à relever les indices des compteurs mais permet à l’acquéreur de vérifier que le logement est livré conforme aux stipulations du contrat et dans l’état où il avait été décrit lors de la vente.

Un droit fondé sur la garantie de délivrance conforme

Le Code civil, à son article 1604, impose au vendeur l’obligation de délivrer la chose vendue « telle qu’elle a été décrite dans le contrat ». De même, l’article 1625 du Code civil prévoit la garantie contre l’éviction et les vices cachés.
Ainsi, la visite de dernière minute permet de s’assurer que :

* le bien est libéré de tout occupant si cela était prévu ;

* les équipements mentionnés (cuisine équipée, chaudière, climatisation, etc.) sont toujours présents et en état de fonctionnement ;

* aucun dommage ou dégradation (infiltration, fuite, bris) n’est survenu entre temps.

En cas de problème constaté, l’acquéreur peut demander un report de la signature pour négocier une remise en l'état ou une baisse de prix, voire une consignation d’une partie du prix chez le notaire en attendant résolution (art. 1653 C. civ. sur la délivrance imparfaite), sinon, dans les cas extrêmes, l'annulation de la vente.

Un outil de protection face aux litiges

De nombreuses jurisprudences rappellent l’importance de ce contrôle final.

Par exemple, la Cour de cassation, 3e civ., 27 nov. 2002, n° 01-00.820, a confirmé la responsabilité du vendeur qui avait retiré des équipements promis.

Dans une autre affaire (Cass. civ. 3e, 30 juin 2016, n° 15-19.656), l’acquéreur a pu obtenir réparation après avoir constaté, postérieurement à la vente, des dégradations survenues avant la remise des clés.

Une simple visite préalable aurait pu éviter ou réduire les litiges, en permettant de constater l’état réel du bien avant transfert définitif de propriété.

Mais cette visite a aussi plusieurs vertus et ne se résume pas à un simple droit implicite de l’acquéreur, c’est aussi :

* une garantie psychologique : l’acheteur se rassure avant de s’endetter et de s’engager définitivement ;

* un outil de transparence : le vendeur démontre sa bonne foi en acceptant le contrôle ;

* un appui pour le notaire : en cas d’anomalie, le notaire dispose d’éléments factuels pour proposer une consignation ou une clause spécifique dans l’acte.

En conclusion, bien que la loi n’impose pas expressément une visite finale avant la signature de l’acte authentique, celle-ci découle logiquement de l’obligation de délivrance conforme prévue par le Code civil et constitue une bonne pratique protectrice pour l’acquéreur. Les professionnels de l’immobilier comme les notaires la recommandent fortement : c’est la dernière étape de prudence avant le transfert officiel de propriété.