LE DIAGNOSTIC STRUCTUREL DES BÂTIMENTS D'HABITATION COLLECTIFS

Depuis son entrée en vigueur le 16 août 2025, un nouveau diagnostic a fait son apparition. Ce décret d'application était nécessaire dans le cadre de la loi n°2024-322 du 09 avril 2024 dite “Habitat dégradé” qui était venue créer la possibilité pour une commune de contrôler la structure des bâtiments d’habitation collectif. C'est chose faite. Il est intéressant d'en faire le point.

Qu’est-ce que le diagnostic structurel ?

Le diagnostic structurel est une expertise technique destinée à évaluer l’état d’un bâtiment collectif. Il identifie les désordres qui compromettent la stabilité de l'immeuble (fissures, affaissements, affaiblissement des fondations…), en évaluant les risques pour la sécurité des occupants et des tiers. Ce diagnostic peut proposer des travaux ou des investigations supplémentaires. Venant de la loi, ce diagnostic devra être mis en œuvre dans un souci d'information.   

a) Loi “Habitat Dégradé” du 09 avril 2024

La loi n° 2024-322 du 09 avril 2024 introduit le diagnostic structurel dans le Code de la construction et de l’habitation, via l’article L.126-6-1. Elle permet à la commune de délimiter des secteurs où ce diagnostic devient obligatoire pour les immeubles collectifs d’habitation répondant à deux critères, à savoir, avoir été réceptionnés il y a au moins 15 ans et être inspectés au moins tous les 10 ans.

b) Décret d’application du 12 août 2025

Le décret n° 2025-814 précise les modalités pratiques d’application. En effet, les professionnels doivent justifier de compétences spécifiques (formation et expérience technique). Ils doivent, aussi, souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle (ne peut être inférieur à 1 million € par sinistre et 1,5 million € par année d'assurance). Enfin, ils doivent attester de leur impartialité, sans lien avec le propriétaire ou les entreprises de travaux.

Ils doivent transmettre au propriétaire, syndic ou à la commune :

* leurs justificatifs de compétences,

* l’attestation d’assurance,

* une déclaration sur l’honneur d’indépendance.

c) Rôle des communes

Les secteurs concernés sont matérialisés sur les documents d’urbanisme (PLU, carte communale…).
En cas de carence du propriétaire ou du syndic pour produire le diagnostic dans un délai d’un mois après la demande, le maire peut imposer l’expertise à la place des propriétaires, à leurs frais.

d) Régime particulier des copropriétés

Pour les immeubles soumis à cette organisation, le Projet de Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT) mentionné à l’article 14-2 de la loi de 1965 peut se substituer au diagnostic structurel si le professionnel qui l'a élaboré possède les mêmes compétences requises légalement.

Pourquoi ce dispositif est essentiel ?

Il répond à une préoccupation accrue de sécurité, notamment après des effondrements tragiques comme ceux de Marseille (2018) et Lille (2022). Il renforce la prévention des risques structurels dans les secteurs à forte vulnérabilité, en permettant une inspection périodique ciblée. Nous pouvons en résumé les obligations et les processus.

Pour terminer, le diagnostic structurel, promu par la loi “Habitat Dégradé”, constitue un levier stratégique de prévention contre les risques d’effondrement des immeubles anciens. Le décret d’août 2025 encadre précisément son exécution, pour garantir la sécurité des habitants tout en responsabilisant les élus et les propriétaires.