LOI CARREZ OU LOI BOUTIN : QUELLES DIFFÉRENCES ENTRE CES DEUX MESURAGES IMMOBILIERS ?
15/07/2025Dans le monde de l’immobilier, les notions de surface habitable sont essentielles, mais encore faut-il savoir de quoi l’on parle exactement. Deux types de mesurages coexistent en France : le mesurage Loi Carrez et le mesurage Loi Boutin. Si ces deux obligations concernent la surface d’un logement, elles ont des objectifs, des règles de calcul et des contextes d’application bien différents. Décryptage.
Qu’est-ce que le mesurage Loi Carrez ?
Instituée en 1996, la Loi Carrez impose de mentionner la surface privative d’un lot de copropriété dans tout acte de vente. Elle concerne les logements situés dans des copropriétés (verticales ou horizontales), à l’exception des maisons individuelles non soumises au statut de la copropriété.
La surface Loi Carrez correspond à la surface de plancher des locaux clos et couverts, après déduction des murs, cloisons, escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres. Les combles aménagés sont inclus, contrairement aux combles non aménageables, caves, garages ou parkings.
Seules les surfaces dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 mètre sont prises en compte.
Et le mesurage Loi Boutin ?
La Loi Boutin, entrée en vigueur en 2009, impose de mentionner la surface habitable d’un logement dans tout contrat de location non meublée à usage de résidence principale (hors logements meublés, saisonniers, sociaux, etc.).
Le mesurage Loi Boutin est similaire dans la méthode à celle de la Loi Carrez, mais il est plus restrictif : certaines surfaces comptées en Loi Carrez sont exclues ici. En particulier :
Les combles aménagés peuvent être exclus s’ils ne sont pas considérés comme habitables.
Les vérandas, loggias, remises, cabanons ou autres dépendances ne sont pas comptabilisées.
Les placards intégrés ne sont pas inclus si leur hauteur est inférieure à 1,80 m.
Tableau récapitulatif des différences
| Critère | Loi Carrez (vente) | Loi Boutin (location) |
|---|---|---|
| Objectif | Vente en copropriété | Location non meublée |
| Obligation légale | Oui | Oui |
| Biens concernés | Lots en copropriété | Logements à usage de résidence principale |
| Surface prise en compte | Surface privative | Surface habitable |
| Combles aménagés | Inclus | Exclusion possible |
| Véranda, loggia, etc. | Inclus sous conditions | Exclues |
| Hauteur minimale | > 1,80 m | > 1,80 m |
Pourquoi ces différences comptent-elles ?
La confusion entre les deux types de surface est fréquente, mais peut avoir des conséquences juridiques et financières.
En effet, en cas d’erreur de plus de 5% dans la surface Loi Carrez, l’acheteur peut demander une réduction du prix de vente.
Tandis que pour une location, une erreur de surface Loi Boutin peut entraîner une annulation du bail ou un litige avec le locataire.
Pour éviter les problèmes, il s'agit de faire appel à un professionnel du métrage pour éviter toute erreur. Aussi, il s'agit de ne pas confondre la surface Carrez et la surface habitable lors de la rédaction des annonces immobilières et de toujours vérifier la destination du bien (vente ou location) pour appliquer le bon mesurage.
En conclusion, Loi Carrez et Loi Boutin sont deux notions fondamentales dans le cadre d’une transaction immobilière. Bien qu’elles puissent paraître similaires, leur usage et leur méthode de calcul divergent. Une bonne compréhension de ces différences permet d’éviter les erreurs coûteuses et de sécuriser juridiquement ventes et locations.