NOUVELLE DÉCISION CONCERNANT LA DÉCENCE DU LOGEMENT

Décence du logement, aération et responsabilités partagées : étude de l'arrêt du 16 octobre 2025 (n°23-18.664)

La décision de la Cour de cassation, troisième chambre civile, du 16 octobre 2025 (n°23-18.664) souligne de manière significative les obligations mutuelles du propriétaire et du locataire. Cela se déroule dans un cadre où les contentieux concernant l'humidité, la ventilation et la qualité du logement s'intensifient de plus en plus.

En ce qui concerne cette décision, les documents juridiques, les études et recherches juridiques récentes offrent une perspective claire et fonctionnelle.

1. La décision du 16 octobre 2025 : un rappel strict des obligations mutuelles

Dans ce cas précis, la locataire faisait état de divers problèmes (fumées, installation de gaz, toiture) afin d'impliquer la responsabilité du propriétaire. La Cour de cassation a rejeté son appel et a rappelé trois principes fondamentaux.

Premièrement, il est obligatoire pour le propriétaire de fournir un logement décent. Même si le locataire était au courant de l'état du logement à son arrivée, le propriétaire est toujours tenu de fournir un logement qui répond aux critères du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002. Cette obligation est de caractère public.

De plus, le locataire a l'obligation de démontrer les dommages qu'il mentionne. Pour rappel, les photographies à elles seules ne permettent pas de démontrer l'insalubrité d'un logement (CA Toulouse, 06/06/2017, RG n°15/03145). La Cour souligne que la seule présence de troubles n'est pas suffisante : le locataire est tenu d'établir un dommage concret et un rapport direct avec les infractions mentionnées.

Enfin, le locataire doit autoriser les travaux. En l’espèce, la locataire avait entravé les réparations indispensables. La Cour juge que cette conduite est la seule responsable des dégâts, ce qui libère entièrement le propriétaire de toute responsabilité.

Ainsi, cet arrêt est crucial : l'initiative doit venir du propriétaire, le locataire doit rester passif.

2. Le cadre juridique pour un logement décent

Selon le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 sur le Logement Décent, un logement doit garantir la sécurité et la santé physique des résidents, être à l'abri de l'humidité, bénéficier d'une aération et d'une ventilation adéquates, contenir des installations bien entretenues et être d’une surface minimum (9m² de surface habitable pour une pièce principale avec 2,20 m sous plafond ou un volume d’au moins 20 m3).

L'habitation ne doit aucunement comporter de risque apparent pour la santé.

Ces exigences sont complétées par le Code de la construction et de l'habitation aux articles R.111-1 et suivants ainsi que la loi du 6 juillet 1989, article 6.

3. Humidité, moisissures et ventilation

Plusieurs arrêts de cours d’appel et de Cassation concernant l'humidité et la ventilation sont recensés et démontrent que les magistrats évaluent systématiquement : 

- la provenance de l'humidité, 

- l'efficacité de la ventilation, 

- le comportement du locataire, 

- la réactivité du propriétaire.

Dans le cas où l'humidité est due à un problème de structure, le propriétaire est tenu d'en assumer la responsabilité. Il lui incombe d'effectuer les réparations requises.

Quand l'humidité est due à une mauvaise utilisation du logement, le locataire peut être tenu pour responsable. Les juges notent particulièrement :

- le manque de ventilation régulière, 

- le blocage des ouvertures d'aération, 

- le séchage du linge dans des pièces sans circulation d'air.

4. La ventilation devient une exigence partagée

Le décret du 24 mars 1982 exige une ventilation continue des habitations :

- des entrées d'air sont prévues dans les pièces principales, 

- l'extraction est prévue dans les pièces où l'humidité est présente.

Les devoirs du propriétaire du bail est de mettre en place une ventilation conforme, de garantir son fonctionnement optimal et d'effectuer les réparations indispensables.

Les devoirs du locataire sont de ventiler régulièrement, de ne pas bloquer les grilles d'aération, de maintenir les grilles propres et les bouches de VMC, de remonter les anomalies au propriétaire et d'autoriser l'accès pour les travaux, commandés par ce dernier.

Les études juridiques récentes attestent que l'habitat doit garantir une ventilation adéquate et ne doit pas comporter de dangers pour la santé.

5. Le Règlement sanitaire départemental (RSD) pour le département du Nord

Le RSD du Nord établit des normes d'hygiène et de propreté, y compris la ventilation régulière, l'aération des espaces humides, l'utilisation adéquate des installations, l'absence de désagréments.

Ce n'est pas une définition de la décence selon le décret de 2002, mais c'est plus un instrument d'évaluation technique pour les autorités et les magistrats.

6. Conclusion

Pour terminer, on peut résumer les rapports bailleur/locataire.

En ce qui concerne le propriétaire-bailleur, il doit

- Fournir un logement décent.

- Garantir une ventilation conforme.

- Agir promptement en cas de troubles.

- Justifier leur diligence en situation de conflit.

Pour ce qui est du locataire, il doit

- Faire un usage approprié du logement.

- Faire la ventilation tous les jours.

- Évitez de bloquer les évents.

- Reportez les problèmes.

- Contribuer aux tâches.

L'arrêt du 16 octobre 2025 souligne que le propriétaire ne peut être tenu pour responsable si les problèmes découlent du comportement de celui qui loue le logement.