RETOUR SUR LE BAIL : DÉFINITION, RÉDACTION ET CLAUSES

En tant que professionnel de l'immobilier, le bail fait parti des contrats que nous nous occupons. Dans le cadre de cet article, nous ne parlerons que du bail de location, sujet qui revient souvent dans nos échanges avec les clients. En effet, bien qu'il puisse s'agir d'un acte anodin (il fait parti des premiers contrats que tout jeune signe comme le contrat de travail), il reste des zones d'ombres ou des méconnaissances qu'il serait bon de revenir.

Définition du bail

Un bail est un contrat de location qui lie un propriétaire (le bailleur) et un locataire (le preneur). Il établit les droits et obligations de chaque partie concernant la mise à disposition d’un bien immobilier, généralement contre le paiement d’un loyer.

En France, pour les logements à usage de résidence principale, la loi du 6 juillet 1989 encadre strictement ce contrat. Il peut être écrit (ce qui est obligatoire pour les locations à usage d’habitation principale) ou, dans certains cas rares, verbal (ce qui est fortement déconseillé).

Rédaction du bail : forme et contenu

1. Formalisme obligatoire

Depuis la loi ALUR (2014), la rédaction du bail doit respecter un modèle-type pour les logements loués à titre de résidence principale. Ce modèle est précisé par le décret du 29 mai 2015. Il doit être rédigé par écrit, en deux exemplaires minimum, et signé par les deux parties.

2. Contenu obligatoire du bail

Le bail doit impérativement contenir les informations suivantes :

Identité et coordonnées des parties (bailleur et locataire)

Description du logement (type, surface habitable, équipements…)

Date de prise d’effet et durée du bail (généralement 3 ans pour un bailleur personne physique, 6 ans pour une personne morale)

Montant du loyer et ses modalités de révision

Montant du dépôt de garantie (généralement 1 mois de loyer hors charges)

Liste des charges locatives (avec mode de régularisation)

Annexes obligatoires : diagnostics techniques (DPE, plomb, amiante, etc.), notice d’information, état des lieux d’entrée…

3. Clauses indispensables à intégrer dans un bail

Certaines clauses ne sont pas seulement utiles : elles sont indispensables pour garantir la bonne exécution du contrat. Les clauses essentielles et indispensables sont les suivantes :

* Clause de révision du loyer : indexée sur l’IRL (Indice de Référence des Loyers), elle permet une révision annuelle. Sans elle, le loyer reste fixe.

* Clause résolutoire : elle permet au bailleur de résilier automatiquement le bail en cas de manquement grave du locataire (non-paiement du loyer, absence d’assurance, troubles du voisinage…).

* Clause de solidarité (en colocation) : impose à chaque colocataire de payer la totalité du loyer si l’un d’eux ne le fait pas.

* Clause d’usage des lieux : précise que le logement est à usage exclusif d’habitation (et interdit les usages professionnels non autorisés).

* Clause relative à l’entretien : rappelle les obligations du locataire en matière d’entretien courant (jardin, équipements, etc.).

Par contre, certaines sont interdites et on continue à les trouver dans certains baux rédigés par des particuliers. Elles sont considérées comme abusives voire illégales par la loi. On peut trouver, par exemple :

* Interdiction d’avoir un animal domestique (sauf pour animaux dangereux)

* Imposition du prélèvement automatique comme seul mode de paiement

* Refus systématique de travaux d’adaptation pour handicap.

Il en existe d'autres et sont nombreuses. D'où le rôle du juge pour faire un rappel à la loi.

En conclusion

On peut résumer tout ce qui précède par un tableau :

Un bail bien rédigé est la base d’une relation locative saine. Il protège à la fois le propriétaire et le locataire, à condition qu’il respecte le cadre légal en vigueur et qu’il intègre les clauses clés. En cas de doute, il est recommandé de se faire accompagner par un professionnel de l'immobilier ou de consulter un juriste spécialisé.