UN DPE PÉRIMÉ, CELA PEUT VOUS COÛTER CHER...

La question du DPE revient souvient sur mon bureau et certains points soulèvent des inquiétudes. Que faire lorsque le DPE de son logement en location se trouve périmé ? En effet, lors de la reconduction du contrat de bail, cela est une question légitime pour le locataire et surtout pour le propriétaire. Cela peut lui coûtait chère.

Le DPE, un volet nécessaire pour la validité du bail et un souci de transparence

Le DPE, volet du dossier de diagnostics techniques (DDT), doit être fourni et annexé au contrat de bail dès sa signature pour tout logement loué. Je remarque toujours des contrats de bail non accompagnés du DPE, surtout des baux sous seing privé passés entre un propriétaire et un locataire en direct. Cela reste un défaut d'information pour les deux parties. Sa durée de validité est de dix ans, mais certains DPE établis avant la réforme de juillet 2021 ont des échéances anticipées. Depuis le 31 décembre 2024, il n'existe que ceux issus de la nouvelle méthode calcul, celle de 2021, les anciens ont totalement disparu.

S'il devient périmé en cours de bail, notamment lors d’une reconduction tacite, le bailleur est en droit d’actualiser le DPE, bien que la loi n’impose pas expressément de le faire à ce moment-là.

Mais cela peut avoir des conséquences pour lui. Elles sont de différentes sortes.

a) Sanctions administratives

Un DPE périmé expose le bailleur à une amende administrative de 1.500 € (jusqu’à 3.000 € en cas de récidive). Si le DPE est erroné ou mensonger, des sanctions pénales peuvent s’ajouter, jusqu’à 37.500 € d’amende et 2 ans d’emprisonnement.

b) Vice du consentement, information manquante

Le locataire peut agir en justice si l’absence ou l’inexactitude du DPE a altéré son consentement, ce qui peut entraîner l’annulation du bail ou l’octroi de dommages et intérêts, notamment pour "perte de chance" ou "trouble de jouissance" (frais énergétiques excessifs).

c) Logement indécent : gel du loyer, interdiction à la location

Les logements classés F ou G sont progressivement interdits à la location (G dès 2025, F dès 2028), et les loyers des baux en cours sont gelés. Louer malgré cette interdiction est illégal et expose le bailleur à des sanctions. Le logement est considéré comme indécent.

Les recours pour le locataire

Le locataire a plusieurs options pour se protéger :

Il peut demander un DPE valide dès la reconduction tacite, en se fondant sur son droit à la décence énergétique du logement.

Il peut se faire faire un nouveau DPE à ses frais, si le bailleur refuse, puis exiger les travaux (mise en demeure, Commission de conciliation, juge des contentieux de la protection).

Enfin, en cas de logement indécent, pouvoir obtenir du juge une réduction ou suspension du loyer, voire des dommages et intérêts et l'obligation pour le bailleur de réaliser des travaux.

En cas de perte de chance, il peut faire une demande d’indemnisation.

En résumé, le DPE est une obligation essentielle pour la location des logements. Un diagnostic périmé ou inexistant expose le bailleur à des sanctions et prive le locataire d’informations indispensables. Le locataire dispose de recours solides pour faire valoir ses droits et exiger la conformité du logement. Alors, la prochaine, prenez le temps de la réflexion et n'oubliez pas de vérifier la date du DPE !